(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.

Nach § 3 WEG ist Sondereigentum die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Büro, Laden usw.). § 5 WEG legt fest, was denn nun innerhalb dieser Wohnung Sondereigentum ist oder sein kann.

Das sind nach Abs. 1 alle Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Innentüren, Tapeten, Teppichboden berühren weder das gemeinschaftliche Eigentum oder die äußere Gestaltung, sind also Sondereigentum. Wenn aber ein Eigentümer die alten braunen Holzfenster gegen neue weiße Kunststofffenster austauschen will, verändert er damit die äußere Gestaltung des Gebäudes. Fenster können also nicht Sondereigentum sein.

Sondereigentum kann auch nicht sein, was die Rechte eines anderen Eigentümers berührt, z.B. die Trennwand zwischen zwei Wohnungen, selbst wenn es sich dabei nicht um eine tragende Wand handelt.

Abs. 2 schließt weiter Teile des Gebäudes aus, die für die Sicherheit oder dessen Bestand erforderlich sind. Tragende Wände sind deshalb immer gemeinschaftliches Eigentum, selbst wenn diese sich mitten in einer Wohnung befinden.

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen, sind ebenfalls kein Sondereigentum. Völlig klar bei Treppenhaus, Fahrstuhl oder Fahrradkeller. Das gilt aber auch für Leitungen (Heizung, Wasser, Abwasser), die zwar durch eine Wohnung laufen, aber zusätzlich andere Wohnungen mitversorgen (z.B. Kabel- oder Telefonanschluss im zur Wohnung gehörenden Keller).

Nach Abs. 3 kann vereinbart werden, dass Bestandteile, die zwar Sondereigentum sein können, gemeinschaftliches Eigentum sind. Das können z.B. alle Heizkörper in der Wohnung sein, weil die Eigentümergemeinschaft deren Instandhaltung gemeinschaftlich regeln möchte. Oder Kellerräume oder Einstellplätze, weil diese mal mit der einen, mal mit einer anderen Wohnung vermietet werden.

Umgekehrt geht's nicht: Zwingend gemeinschaftliches Eigentum kann auch durch Vereinbarung nicht Sondereigentum werden. So werden in manchen Teilungserklärungen Fenster dem Sondereigentum zugeordnet, weil die einzelnen Eigentümer die Instandhaltungskosten tragen sollen. Die Fenster werden dadurch nicht Sondereigentum, allerdings kann die Kostentragungspflicht bestehen bleiben.

In Abs. 4 ist von Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander die Rede, die nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden können. Mit 2. und 3. Abschnitt sind die Abschnitte dieses 1. Teils des WEG gemeint, also die §§ 10 - 29 WEG. Das bedeutet, dass die dort erwähnten gesetzlichen Regelungen (z.B. § 15 Gebrauchsregelung oder § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten, aber auch die §§ über die Verwaltung wie Wohnungseigentümerversammlung, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters) bereits in der Teilungserklärung durch die sogenannte Miteigentümerordnung geändert oder ergänzt werden können, wenn dies nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Dadurch kann z.B. in der Teilungserklärung festgelegt werden, dass sich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert- oder Objektprinzip richtet.

Eine besondere Bedeutung kommt der Möglichkeit zu, Sondernutzungsrechte zu vereinbaren. So kann am Grundstück oder an Teilen davon kein Sondereigentum begründet werden. Welcher Eigentümer einer Erdgeschosswohnung aber möchte, dass allen anderen Miteigentümer über seine Terrasse laufen dürfen? Deshalb wird in der Regel bereits in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an Terrassen- oder Gartenflächen oder Parkplätzen vereinbart.

Eine spätere Vergabe von Sondernutzungsrechten ist nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss möglich.

§ 8 WEG - Teilung durch den Eigentümer

OLG Stuttgart 8 W 404/07 - zu Thermostatventilen als Gemeinschaftseigentum